La vía legal que te permitirá anular la hipoteca sin perder la casa
Las decisiones judiciales tomadas al amparo del TJUE abren una vía para evitar las ejecuciones hipotecarias en determinadas situaciones.
JAVIER ROSELL ....... EL ESPAÑOL
Los barros de la crisis financiera de 2008 y años posteriores provocaron lodos judiciales que aún inundan los departamentos legales de los bancos españoles. A la lentitud de la justicia patria se han unido sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) que han dado un nuevo impulso a este alud.
En el fondo de toda esta corriente, las cláusulas abusivas introducidas por los bancos en los contratos de préstamos, con garantía hipotecaria o sin ella. En esta ocasión, el Juzgado de Primera Instancia 4 de Pamplona ha declarado nula una cláusula del vencimiento anticipado y anulado el contrato del préstamo hipotecario asociado a ella.
En este caso ha sido por la cláusula del vencimiento anticipado, pero de la misma manera afecta a los tipos de interés (no hay más que ver la que hay liada con el IPRH o las cláusulas suelo) o los plazos del préstamo, las llamadas cláusulas esenciales que definen un contrato y en caso de anularlas este no puede existir.
Lo que ha dictaminado el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) es que cuando esa cláusula es esencial y perjudicial para el consumidor, este tiene dos opciones: pedir que se mantenga el contrato y que la cláusula abusiva se sustituya por otra o, como es una medida en favor del consumidor, renunciar a ese beneficio y pedir que se anule el contrato.
En un préstamo, al anular el contrato lo que hay que hacer es restituir las prestaciones. Por un lado, el cliente devuelve al banco el dinero que ha recibido. Por otro, la entidad abona el capital y los intereses. Cada uno lo suyo.
Un arma de doble filo
David Viladecans, director de asesoría jurídica en Tecnotramit, explica a Invertia que “la consecuencia de anularla es hacer como si nunca hubiera existido”. Por tanto, añade, “si esa cláusula ha comportado en devengo de haber pagado cantidades o ha hecho en el caso de la cláusula del vencimiento anticipado que el banco haya podido actuar, se deshace”.
Esta vía es, en palabras de David Viladecans, como “una bomba en una guerra contra un banco porque en principio te cargas todo”. Eso sí,
no vale para todos los casos. Se trata de “una medida muy interesante para gente que no paga o que tenga el préstamo casi acabado”, apunta.
“Si te anulan el préstamo y la hipoteca, puedes vender la casa porque no tienes la carga”, destaca el abogado. Ahora bien, tiene su lado oscuro. “Después tendrás que dar explicaciones de qué has hecho con el dinero por un posible delito de alzamiento de bienes, pero de momento al banco se lo pones muy difícil porque tiene un crédito con una garantía que es la hipoteca, la tiene ahí, la hipoteca da mucha fuerza, pero al perder la garantía el banco se queda un poco descolocado”, advierte David Viladecans.
“Pedir esto te puede salir muy bien en un préstamo que lo tienes casi todo pagado; ahí va de fábula”, afirma el abogado. “Pero como estés al principio de un préstamo, te puede salir peor, porque al final tienes de devolver de golpe el dinero al banco”, advierte.
De ahí que, según el director de asesoría jurídica en Tecnotramit, “cuando uno está en una ejecución hipotecaria que no tiene ni un duro, de perdidos al río, esta solución puede ser muy buena porque la nulidad del préstamo implica la nulidad de la hipoteca y el banco se queda sin posibilidad de ejecutar la hipoteca”. “Tiene que poner un nuevo pleito y con una sentencia embargarte y eso es más tiempo para el banco”, destaca.
De todas formas, el experto de Tecnotramit recuerda que la sentencia del tribunal navarro no es nueva. “La idea sale del juez titular de Tribunal de Primera Instancia de Barcelona n.º 38, Francisco González de Audicana, quien dictó un auto en ese mismo sentido en diciembre de 2019 y Pamplona le ha copiado”, concluye.
