Canal Jurídico : Procedimiento para reclamar la fianza
El procedimiento para reclamar la fianza de un arrendamiento será el juicio verbal o el ordinario dependiendo de la cuantía.
Antes de hablar del procedimiento para reclamar la fianza entregada en los arrendamientos urbanos (vivienda o local), hay que recordar que al finalizar el contrato de alquiler el arrendador tiene la obligación de devolver la fianza siempre que:
No se adeuden por el inquilino el pago de mensualidades de la renta.
No se adeuden cantidades asimiladas como suministros de luz, agua, gastos de comunidad, etc.
No se hayan producido daños en la finca imputables al arrendatario.
No se haya incumplido alguna otra obligación a cargo del inquilino.
Si no se devuelve por el arrendador la fianza en el plazo de un mes desde la entrega de las llaves, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en su art. 36.4 establece que «dicha cantidad devengará el interés legal».
Llegados a este punto y cuando el propietario o arrendador no devuelve la fianza, se plantea por el inquilino qué procedimiento para reclamar la fianza es el adecuado.
Y aquí nos encontramos con una cuestión que ha venido siendo controvertida hasta la reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil (Real Decreto-Ley 7/2019) ya que existían decisiones distintas según los Juzgados o Tribunales que vayan a resolver este asunto:
1.- Un sector consideraba que el procedimiento para reclamar la fianza será el correspondiente según la cuantía reclamada, es decir si la cuantía no excede de 6.000 euros será el JUICIO VERBAL, y si excediera de ese importe el JUICIO ORDINARIO.
2.- Otro sector opinaba que el procedimiento para reclamar la fianza será siempre el JUICIO ORDINARIO con independencia de la cuantía reclamada.
IMPORTANTE (ÚLTIMA REFORMA 6.03.2019):
El Real Decreto-Ley 7/2019 de 1 de marzo (en vigor a partir del 6.03.2019) ha modificado algunos artículos de la Ley de Arrendamientos Urbanos y además ha modificado lo dispuesto en el artículo 249.1 6º de la LEC, en el sentido de establecer que ya NO SERÁ NECESARIO acudir al JUICIO ORDINARIO cuando sea posible hacer una valoración de la cuantía del objeto del procedimiento, en cuyo caso el proceso será el que corresponda a tenor de las reglas generales de esta Ley.
El Texto del artículo 249.6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ha quedado de la siguiente manera:
«6.º Las que versen sobre cualesquiera asuntos relativos a arrendamientos urbanos o rústicos de bienes
nmuebles, salvo que se trate de reclamaciones de rentas o cantidades debidas por el arrendatario o del desahucio por falta de pago o por extinción del plazo de la relación arrendaticia, o salvo que sea posible hacer una valoración de la cuantía del objeto del procedimiento, en cuyo caso el proceso será el que corresponda a tenor de las reglas generales de esta Ley.» (en rojo lo que se ha introducido con la reforma)
En RESUMEN:
Cuando en los procedimientos de reclamación de la FIANZA, se reclame una cantidad que no supere los 6.000 euros, el procedimiento adecuado será el JUICIO VERBAL.
Y cuando supere dicha cantidad (6.000 euros), el procedimiento adecuado será el JUICIO ORDINARIO.
Antes de la citada reforma: ¿ Dónde radicaba el problema de interpretación?
El problema radicaba en la redacción de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) artículo 249.6º , antes de la reforma producida por el Real Decreto-Ley 7/2019 de 1 de marzo es que establecía que se decidirán SIEMPRE por el JUICIO ORDINARIO cualquiera que sea la cuantía que se reclame, los procedimientos que versen sobre cualquier asunto relativo a arrendamientos urbanos, salvo que se trate de reclamaciones de rentas o cantidades debidas por el arrendatario o del desahucio por falta de pago o por extinción del plazo del arrendamiento que se verán por el JUICIO VERBAL.
Como la devolución de la fianza del alquiler es un asunto que versa sobre arrendamientos urbanos, pero no está comprendido entre las excepciones que sí se verán por el juicio verbal (reclamación de rentas, cantidades debidas por el arrendatario, etc.), es por lo que el SEGUNDO SECTOR doctrinal se acoge a que necesariamente y por disposición legal, el procedimiento para reclamar la fianza será SIEMPRE el PROCEDIMIENTO ORDINARIO.
En cambio, el PRIMERO DE LOS SECTORES considera que al haber terminado la relación arrendaticia, la devolución de la fianza sólo es una cuestión de reclamación de cantidad, por lo que si la cuantía de lo reclamado no excede de 6.000 euros (que es lo habitual sobre todo en arrendamientos de viviendas), el JUICIO VERBAL sería el adecuado.
La importancia de interponer el procedimiento correcto radica en que si el Juzgado tiene el criterio
contrario al juicio que nosotros hemos escogido, puede declarar la inadecuación de procedimiento con la consecuencia de no entrar a resolver el asunto y obligarnos a tener que poner otro nuevo.
Si se escoge el JUICIO VERBAL y la cuantía de la fianza a reclamar no excede de 2.000 euros, no es necesaria la intervención de abogado ni procurador, por lo que el inquilino podrá interponer la demanda personalmente.
Veamos las dos posturas y sus razonamientos:
OBSERVACIONES:
1ª.- El Real Decreto-Ley 7/2019 de 1 de marzo (en vigor a partir del 6.03.2019) ha puesto fin a las dudas existentes respecto del procedimiento para reclamar la fianza.
La redacción del actual artículo 249.1 6º de la LEC, establece que ya NO SERÁ NECESARIO acudir al juicio ordinario cuando sea posible hacer una valoración de la cuantía del objeto del procedimiento, en cuyo caso el proceso será el que corresponda a tenor de las reglas generales de esta Ley.
Es decir, cuando en los procedimientos de reclamación de la FIANZA, se reclame una cantidad que no supere los 6.000 euros, el procedimiento adecuado será el JUICIO VERBAL. Y cuando supere dicha cantidad (6.000 euros), el procedimiento adecuado será el JUICIO ORDINARIO.
2ª.- Si se interpone como procedimiento para reclamar la fianza el JUICIO VERBAL porque lo reclamado no excede de 6.000 euros, es importante destacar que si además dicho importe no excede de 2.000 euros (reiteramos que la mayoría de las fianzas de alquileres de viviendas están por debajo de dicho importe), puede personalmente sin necesidad de contar con abogado ni de procurador interponer una demanda en el Juzgado, con lo cual, en procedimientos de cuantía pequeña, el ciudadano se animará más a reclamar lo que cree que le corresponde.
Se ha publicado, entre otros, un formularios oficial para interponer una DEMANDA DE JUICIO VERBAL que debe estar disponible en todos los Juzgado. .
3ª.- Aunque no es preceptivo el envío al arrendador de un burofax previo para requerirle la devolución de la fianza, es conveniente ya que muchas veces se soluciona el problema, y además porque deja constancia de la reclamación extraprocesal.
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