Tras varios años de dinero barato, los bancos empiezan a cerrar el grifo de las hipotecas ante un panorama económico cada vez más incierto. Los expertos vaticinan el final de un ciclo y el comienzo de otro. Las compraventas de vivienda bajarán, pero la enorme escasez de oferta augura que los precios se mantendrán todavía elevados durante más tiempo. Este cóctel de hipotecas más caras, devaluación de salarios, vivienda escasa y precios altos alejará definitivamente el sueño de hacerse con una vivienda en propiedad que comparten millones de españoles.
Las señales que llegan desde el sistema bancario son claras. La oferta hipotecaria se encamina hacia su mayor frenazo desde el pinchazo de la burbuja inmobiliaria en 2008. Así lo reflejan las entidades de crédito españolas en una encuesta publicada la semana pasada por el Banco de España. Las malas perspectivas económicas, la propia situación del mercado de la vivienda y, en menor media (aunque parezca sorprendente) las subidas de tipos de interés, están provocando que los bancos están endureciendo rápidamente los requisitos que exigen para conceder una hipoteca. En consonancia, las entidades esperan que el apetito por estos préstamos se reduzca en los próximos tres meses a un ritmo sin precedentes desde 2013 (excluyendo el bajón el primer año de la pandemia).
La situación en el mercado ha cambiado tan rápidamente y en tan poco tiempo que los datos que llegan de los indicadores oficiales ya no reflejan bien la realidad actual. Las últimas cifras de compraventas de vivienda y apuntan a que las operaciones crecieron todavía un 15% interanual en agosto, mientras que la firma de hipotecas lo hizo un 10,5%. En el lado de los precios, en el tercer trimestre el metro cuadrado se encareció un 8,5% interanual hasta alcanzar los 1.708 euros, según el índice Tinsa. Aunque en portales inmobiliarios como Idealista la subida se reduce al 4,4% en septiembre.
Sin embargo, para los hogares, las condiciones para hipotecarse han cambiado drásticamente en los últimos meses. Por ejemplo, una familia que firme ahora una hipoteca variable media (150.000 euros a 25 años con un diferencial sobre el euríbor del 1%) afrontará una cuota de 761 euros al mes. En cambio, si la firma se hubiese producido hace solo un año, la cuota hubiera sido un 30% más baja.
Esto ha provocado que el porcentaje de ingresos que tiene que dedicar un hogar promedio (30.552 euros de renta neta en 2021 según el INE) a pagar una hipoteca media a tipo variable como la anterior pase del 21 al 30% en apenas un año. Esta situación se suma a la fuerte erosión que están sufriendo los salarios en una economía en la que todo se ha encarecido rápidamente.
Frenazo a la vista
Los expertos consultados por 20minutos coinciden en que las compraventas de vivienda comenzarán a frenarse ya este año y su caída se prolongará también al siguiente. En un mercado normal, esa bajada de la demanda de vivienda arrastraría hacia abajo a los precios. Pero la escasez de oferta inmobiliaria y su característica de valor refugio para inversores apuntan a que los precios se resistirán e incluso seguirán subiendo todavía durante varios meses para luego estancarse en 2023.
"Va a haber una reducción en el número de compraventas. La segunda mitad de 2022 va a ser peor que la primera mitad y 2023 va a ser peor que 2022", sostiene Luis Fabra, director de estudios inmobiliarios de la Universidad de Zaragoza. "El ahorro de las familias se está deteriorando por inflación y lógicamente nos dirigimos a un escenario de mercado radicalmente distinto. Claramente, va a haber un cambio de ciclo y eso va a afectar al volumen de crédito", agrega.
Fabra sostiene que el frenazo en las compraventas que se espera para los próximos meses tiene mucho que ver con un mercado que ha estado especialmente caliente desde que pasó lo peor de la pandemia. "Los últimos trimestres en términos de compraventas han sido equivalentes a 2007. Veníamos de una sobrerreacción del mercado", explica.
"Los bancos están apretando las tuercas previendo que todo se está complicando, no solo el entorno macroeconómico, sino las condiciones individuales de los deudores", señala por su parte David Echeverry, experto en sector inmobiliario y profesor en la Universidad de Navarra. No obstante, este especialista rechaza que estemos ante un escenario comparable al pinchazo de la burbuja en 2008. "Los bancos han sido mucho más juiciosos. Han estado vigilantes de no repetir los errores de 2007, están mucho mejor capitalizados. Eso va a hacer que las crisis de pánico que se vieron en 2007 no vayan a ocurrir en esta ocasión", apunta.
Por su parte, Josep Maria Raya, catedrático del Tecnocampus en la Universidad Pompeu Fabra especializado en asuntos inmobiliarios, señala que, si bien es cierto que la demanda bajará porque menos gente podrá permitirse una hipoteca, la escasez de oferta garantiza que la tensión se mantendrá en el mercado. "Tenemos una oferta que endémicamente y estructuralmente muy pequeña. Hay más hogares que se forman que viviendas se construyen", resume.
Raya cree que los indicadores oficiales no empezarán reflejar un enfriamiento en el mercado hasta el año que viene. "A partir de 2023 empezaremos a ver el miedo que ahora tienen las familias. Veremos un mercado mucho más moderado en transacciones e igual con precios, que estarán estancados", sostiene.
Seguirán los problemas para alquilar
Los expertos consultados señalan que las subidas de tipos de interés afectarán de forma muy indirecta al mercado del alquiler, que tiene sus propias dinámicas. Pero, en todo caso, la situación apunta a que acceder a una vivienda en las principales ciudades de España seguirá siendo una quimera para muchos españoles.
"Comprar es todavía muy inaccesible para una parte de la sociedad y la oferta para alquilar es cada vez menor", señala Luis Fabra. "Sería deseable otro escenario, pero creo que todavía vamos a tener niveles de precios más elevados", agrega.
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