De todas las viviendas que se vendieron en España en el último año, el 8% fueron para extranjeros no residentes. Es el perfil de comprador que el Ejecutivo quiere expulsar de un mercado inaccesible para miles de residentes, que sitúan el acceso a un techo en el que desarrollar su proyecto vital como una de sus principales preocupaciones. Sin embargo, ni el fin de las Golden Visa ni la intención de gravar estas operaciones para extracomunitarios que no quieren establecerse en el país de forma permanente ha frenado el interés por los inmuebles españoles.
Como muestra el siguiente gráfico, en el último año se vendieron una media de 14.554 viviendas al trimestre a extranjeros no residentes. En total, estos se habían quedado con más de 58.000 casas que se transfirieron entre los primeros trimestres de 2024 y 2025, según un informe de CaixaBank Research publicado este viernes. Es un 40% más en el año previo a la pandemia y un 338% más que en 2006, el periodo con mayores registros de compraventa en España, cercano al millón.
El del primer trimestre de 2025 supone un repunte tras una caída después del pico de 2022, tras la recuperación postpandémica. Ya entonces España comenzó a posicionarse como un destino inversor atractivo para extranjeros adinerados que veían las viviendas españolas como un activo interesante. Porcentualmente, el peso de estos compradores se mantiene en el entorno del 8%, con casi una de cada 10 viviendas. La tasa es menor que el periodo 2014-2018, un aumento que se produjo por el desplome de la demanda de vivienda de la población local tras el estallido de la burbuja, como muestra el gráfico anterior.
El centro de estudios de CaixaBank apunta a varios factores que sitúan a España como destino preferente para extranjeros que, “generalmente, adquieren viviendas motivadas por razones vacacionales o con fines de inversión”. Estabilidad económica, percepción de seguridad, buena conectividad y una oferta inmobiliaria todavía competitiva —esto es, barata en comparación con otros destinos del entorno— son los imanes que atraen a inversores que tensionan determinadas zonas. “Especialmente, aquellas con atractivo turístico o buena rentabilidad potencial”, señala el informe.
No en vano, el porcentaje de compraventas de extranjeros no residentes se dispara hasta el 35% en Alicante; al 28% en Málaga; al 25% en Balears; y al 22% en Santa Cruz de Tenerife, zonas eminentemente turísticas y con evidentes tensiones residenciales. Precisamente, estas tres últimas son las provincias donde más había subido el precio del metro cuadrado en términos interanuales en el primer trimestre de 2025, por encima del 12% en todos los casos, mientras Alicante se situó en el 10,3%, frente al 9% del total nacional, según los datos del boletín estadístico del Ministerio de Transportes.
Provincias como Huelva, Ourense o Lugo han ganado peso entre las preferencias de estos compradores, mientras otras como Girona, Tarragona, Almería y Granada han perdido atractivo, en parte por la diversificación de los franceses o la inclinación de la balanza hacia zonas como Málaga y Murcia.
“Especular y ganar dinero”
El Gobierno anunció a principios de año su intención de desincentivar la compra de vivienda por parte de extranjeros extracomunitarios no residentes. “Solo en el año 2023, se compraron alrededor de 27.000 casas y pisos, no para vivir en ellas o para que vivieran sus familiares. Lo hicieron, principalmente, para especular y ganar dinero con ellas”, afirmó entonces el presidente Pedro Sánchez, “algo que, en el contexto de escasez residencial, no podemos permitirnos”. Según los últimos datos disponibles, la cifra se habría más que duplicado, hasta las 58.000. Por poner en contexto esta cifra, la Sareb transferirá a la nueva empresa pública 40.000 viviendas; Sánchez se comprometió a activar 183.000 a precio asequible; y en 2024 se licitaron 126.000 visados de obra nueva.
En concreto, el Ejecutivo preparó un paquete de medidas que incluía un nuevo gravamen para este tipo de compradores, que dejaba fuera a los comunitarios, más difíciles de discriminar en el contexto europeo. La reforma fiscal todavía no ha salido adelante y sigue su trámite en el Congreso, donde el propio socio de la coalición, Sumar, y otros partidos de la mayoría de la investidura, como Podemos, han mostrado su rechazo por incluir bonificaciones a los propietarios de vivienda en alquiler que bajen los precios.
Un perfil diversificado
Por nacionalidades, Reino Unido sigue siendo la que copa mayor presencia, aunque su peso ha caído en el periodo 2020-2024 en siete punto porcentuales respecto a 2010-2019, hasta el 14,8% del total. Ello, a pesar de que el número de compraventas se mantiene estable, en torno a las 7.400 al año. El informe de la entidad apunta a los efectos del Brexit, la depreciación de la libra y el “modesto” desempeño de su economía desde la pandemia. Mientras, “países como Alemania, Bélgica y Países Bajos han ganado peso relativo y se han consolidado como actores clave en la demanda de vivienda”. De hecho, los alemanes se van acercando a los británicos, con unas 7.000 compraventas anuales, principalmente en los archipiélagos.
Los polacos son los compradores que más crecen en cuanto a cuota, del 0,7 al 4,7% entre los periodos analizados. El informe hace especial hincapié en la “progresiva diversificación en el perfil del comprador extranjero”, que se evidencia con un “creciente interés” desde Ucrania, Rumanía, Irlanda y Portugal, que vinculan a factores como la movilidad intraeuropea, la digitalización y la percepción internacional de elevada seguridad pública, “sobre todo tras la guerra de Ucrania, que puede explicar el repunte de compradores de Europa del Este, incluidos los ciudadanos polacos”.
En cuanto a los no europeos, el informe destaca un aumento del interés por parte de compradores de Estados Unidos, “de la mano del notable incremento del turismo estadounidense después de la pandemia”, que se ha posicionado como la primera nacionalidad en Euskadi, La Rioja, Asturias, Galicia y Castilla-La Mancha. Y una mayor presencia de latinoamericanos, especialmente de Argentina, Colombia y Venezuela. “Aunque sus cuotas aún son modestas, el crecimiento es significativo: en conjunto ya representan cerca del 1% de las operaciones de este colectivo, frente al 0,5% que suponían en la década anterior”, indican.
Un destino de lujo
El estudio analiza también datos sobre los extranjeros que compran vivienda y que sí viven en España. Suponen el 10% de las adquisiciones, pero el perfil se aproxima más al de los nacionales, sobre todo en precio y localización. Como muestra el siguiente gráfico, el precio medio por metro cuadrado de los no residentes supera los 3.000 euros, más de un 70% más que lo que pagan los residentes y los españoles, en el entorno de los algo más de 1.700 euros.
El gap entre ambas curvas viene a indicar como “España se ha consolidado como uno de los destinos más atractivos para la inversión en inmuebles de lujo en Europa”. Lo dice CaixaBank Research, pero también otros análisis. En abril, Barnes, una de las inmobiliarias de lujo con más presencia a nivel internacional, colocó a Madrid a la cabeza del ranking de su Global Property Handbook 2025, tras consultar con más de 100.000 clientes de todo el mundo. La lista, en la que también aparecen Barcelona y Marbella, muestra las 50 ciudades más atractivas para los 'Ultra-High-Net-Worth Individual' , como se conoce a aquellos individuos con patrimonios por encima de los 30 millones.
De nuevo, lo atractivo de estos destinos gira en torno a la conectividad, las infraestructuras y una alta calidad de vida. Factores que se sustentan principalmente sobre el esfuerzo común: la inversión pública y el tejido social.
Lo que sí aprobó el Congreso ha sido el fin de las Golden Visa, un mecanismo por el que se concedía el permiso de residencia a cambio de la compra de viviendas valoradas en más de medio millón de euros. Su eliminación, según la ministra del ramo, Isabel Rodríguez, “sirve para dar oportunidades a quienes hoy tienen problemas para acceder a una vivienda en lugares concretos y con tensión de precios y falta de oferta residencial”.
